2月6日，国务院总理李克强召开常务会议，讨论通过报请全国人大授权在土地制度改革试点地区暂时调整实施有关法律规定的决定草案。该草案提出，允许符合条件的存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。至此，中国农村集体土地与国有土地平等入市，即将实现破冰开局。但是专家认为，由于只是试点，短期内农村土地大规模进行建设房地产、酒店、厂房的可能性不存在，对整个房地产市场有限，而已经在集体土地上盖的小产权房短期内仍不合法。
中国小产权房的出路露出曙光。
“小产权房仍是不合法的，但是试点地区农村用地盖的房子应该可以销售。”中国社会科学院农村发展研究所研究员、宏观室副主任李国祥，谈到农村土地改革方向时说。
2月6日，国务院总理李克强召开常务会议，讨论通过报请全国人大授权在土地制度改革试点地区暂时调整实施有关法律规定的决定草案。该草案提出，允许符合条件的存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
至此，中国农村集体土地与国有土地平等入市，即将实现破冰开局。
根据目前的土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，即国有制。
该法规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅等外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。这也就是说，如果要盖商品房销售，需要先将农村集体用地改为国有用地，然后才可进行房地产开发。
否则，在农村集体用地上盖的商品房属于小产权，以现行法律看，为违法，类似的还有在集体土地上盖的工业厂房或者酒店等项目等，也属于违法。
不过，实施土地管理法修改后，未来试点集体用地上可以建设商品房、酒店、厂房、学校等。不过这仍只是试点。
交通银行金融研究中心夏丹认为，由于只是允许存量土地棘突经营性建设用地上市，这意味说农村土地市场化仍有限制，短期对房地产市场影响有限。
农民将从中受益
上述草案还提出，下放宅基地审批权，使用存量建设用地的由乡镇审批，使用新增建设用地的由县级审批；同时该草案也明确规定，土地征收要综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等，合理确定补偿标准，妥善安排被征地农民住房和社会保障。
李国祥告诉记者，这些修改意味着原先土地管理法规定一般只允许国有土地可以入市的情况，将得到改变。而农民从中得到收益会增加，“但是具体农民从土地的回报如何，最后要根据各地指定的政策来定。”
根据现行的土地管理法，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
这是过去城市房地产开发，一般需要先从农村集体土地先转为城市国有土地，最后对国有土地挂牌上市的症结所在。这也使得地方政府获得巨额土地收入，而农民收益较低。
因为根据现行的土地管理法，农民土地被征收后，仅仅依获得土地补偿费和安置补助费等，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。但是一亩耕地种植粮食毛收入只有1000多元，30倍也就3万，但3万连一家农村居民的生活费都不够。
中原地产分析师张大伟认为，实施新的补偿办法比较好。因为过去直接给现金补偿，这可能使得这些钱很快被消费，但是这点钱也不够买得起城里的房，以后根据土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等，合理确定补偿标准，妥善安排被征地农民住房和社会保障，“农民可以在有社会保障后，从教育入手，提高农民的素质，来实现更好的城镇化。”
部分农村用地使用权将可上市
不过，尽管未来农村集体经营性建设用地部分可以上市，但是实际可能不会进展太快。
2月1日公布的中央一号文件《关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见》指出，今年要稳步推进农村土地制度改革试点。在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，按照中央统一部署，审慎稳妥推进农村土地制度改革。
此外，分类实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。制定缩小征地范围的办法。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
赋予符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能，建立健全市场交易规则和服务监管机制。
此外，《意见》还提出，依法保障农民宅基地权益，改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障的新机制。加强对试点工作的指导监督，切实做到封闭运行、风险可控，边试点、边总结、边完善，形成可复制、可推广的改革成果。
交通银行金融研究中心夏丹认为，存量农村集体经营性建设用地有多少，目前仍难以说的清楚。从目前的政策走向看，农村土地未来而上市仍有所限定，大规模农村土地上市的情况，肯定不会出现。
有专家也指出，2月6日的国务院常务会议会议通过报请全国人大授权在试点地区暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法有关规定的决定草案，是要经过人大先授权今年各地先试点经营性土地上市，但是试点仍只是部分地区。
此前国土资源部部长、国家土地总督察姜大明对农村土地改革的思路提出，下一步将坚持循序渐进的原则，既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进，又要鼓励试点地区结合实际，大胆探索。
李国祥认为，试点地区盖的房子部分可以销售，包括商品房。但是集体土地盖的小产权房，仍难定义为合法，这需要未来找到一个设计方案来解决。而宅基地建设权下放后，宅基地短期显然还不能让城市居民获得来盖房。
“宅基地流转可能还只是集体内部进行，但是有一个问题是，如何界定集体内部需要研究，到底是一个村还是一个组，外来落户的居民算不算。都要研究。”他说。
目前各地宅基地出租给城市居民盖房非常普遍，比如北京宋庄的画家村就存在大量房屋被出租给画家盖房的情况，但是因为法律不允许，很多画家最后所盖的房被认定非法，签订的相关合同也无效。
另外南方很多农村集体用地被以租代征的形式，用于工业用地开发。至于小产权房，各地更是普遍存在。比如深圳小产权房，即集体土地盖的住房，占全部城市住房的一半左右，全市一半人口居住在小产权房，但这些房屋出售按现行法律都是违法行为。
不过，中原地产张大伟认为，现在全国城镇居民对房地产的需求已基本饱和，农村集体土地部分入市盖房，对整个房地产市场影响不大。倒是可以提升农民的收入，这可以刺激农民消费力的提升，从而带动房地产市场。
